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Atraso na Entrega de Imóvel Comprado na Planta

Quase sempre é a mesma coisa.

Lançamento de um empreendimento, aquele decorado lindo e condições de pagamento que são extremamente facilitadas para a realização do sonho da casa própria ou para um simples investimento.

Diversos planos já começam a ser traçados, toda documentação providenciada, assinatura de papéis e todos felizes.

Com toda certeza o caminho deveria ser esse levando em consideração um negócio bem feito e com o cumprimento contratual de todas as partes.

Porém, nem sempre as coisas saem como planejado e contratado e são diversas as notícias envolvendo problemas com compra de imóveis na planta.

Um dos maiores problemas é o atraso na entrega do imóvel que acaba gerando frustração e aborrecimentos para quem optou por comprar um imóvel ainda na planta.

O que fazer?

Há uma data limite para a entrega do imóvel pela construtora. De acordo com a Lei que dispõe sobre o tema, existe uma tolerância para a questão do atraso e o pagamento de uma porcentagem por cada mês de atraso a depender do que o comprador ou compradora escolhem fazer diante do atraso.

Qual seria o prazo de tolerância? Qual a porcentagem de atraso? Como funciona?

Primeiro temos que entender se ainda existe o interesse ou não pelo imóvel.

No caso de permanecer o interesse, quem compra, pode ao fim do prazo de tolerância de 180 dias a contar do prazo para a entrega, fazer valer o direito de indenização de 1% do valor do imóvel para cada mês de atraso;

Não havendo interesse em permanecer com a compra, após o prazo de 180 dias, quem compra poderá pedir o desfazimento do negócio, sem qualquer pagamento de multa, com o recebimento do pagamento de todo o valor integral pago.

Sobre o tema os tribunais já decidiram:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor.” (Súmula 543 do STJ)

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA DA VENDEDORA ANTE O ATRASO NA ENTREGA. Ação ajuizada pelos adquirentes em face da vendedora visando a rescisão do compromisso de compra e venda e a restituição de valores pagos. Sentença de parcial procedência. Apelo da ré. 1…. . 2. Culpa pela rescisão e restituição das parcelas pagas. Adquirentes que estavam em dia com o pagamento das parcelas do preço. Rescisão ocasionada pelo atraso na entrega do imóvel. Demora na expedição o habite-se e averbação na matrícula que impedia o pagamento da parcela relativa a financiamento bancário no prazo estipulado. Alegado caso fortuito e força maior. Fortuito interno decorrente do risco da atividade. Art. 927, parágrafo único, CC. Responsabilidade objetiva da fornecedora. Arts. 12 e 14, CDC. Rescisão por culpa da vendedora reconhecida. Retenção de parte das parcelas pagas. Descabimento. Súmula 543 do E. STJ. Devolução integral devida. 3. Rescisão contratual por culpa da vendedora. Retorno ao estado anterior ao negócio. Vendedora que é responsável pela restituição da comissão de corretagem pelo fato de ter dado causa à rescisão. 4. Multa contratual por reciprocidade. Possível a inversão em desfavor da vendedora (Tema Repetitivo nº 971 do E. STJ). …(TJSP;  Apelação Cível 1029831-36.2019.8.26.0576; Data do Julgamento: 02/12/2021).

 

Há ainda um caminho intermediário que é o desfazimento dentro do período de 180 dias.

Caso haja o interesse de desfazimento do contrato durante o período de tolerância de 180 dias, poderá o comprador ou compradora desfazer o negócio, porém, haverá o pagamento de uma multa.

Além disso, a depender das consequências trazidas pelo contrato, alguns Tribunais tem entendido que o atraso na entrega ainda pode gerar indenização por danos morais e materiais, pois são diversas as situações que acabam envolvendo a expectativa de quem adquire um imóvel na planta.

Sem dúvidas, estar numa situação de indefinição frente ao investimento feito, traz consequências negativas, seja para quem compra para realizar um sonho ou até para quem faz um investimento.

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COMO FUNCIONA A USUCAPIÃO? SERÁ QUE É O SEU CASO?

Quem nunca ouviu falar em usucapião? Pelo menos uma vez na vida essa palavra já chegou aos seus ouvidos.

O que é usucapião?

Usucapião é a aquisição de um bem pelo tempo de uso. Isso significa que, dependendo do tempo, uma pessoa pode ter posse de um bem (seja móvel ou imóvel) mesmo não sendo o dono original dele.

 

A usucapião existe porque, segundo a legislação, nenhuma propriedade privada deve ficar abandonada e sem função social. Se o dono da propriedade não está cuidando dela corretamente e alguém começa a cuidar e prezar pela propriedade, após um tempo é possível, juridicamente, adquirir esse imóvel e se tornar proprietário.

Em relação aos bens imóveis, podemos dizer que o fator tempo com outros requisitos acabam por dizer se é o seu caso ou não.

 

As modalidades mais comuns de usucapião são:

USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA – 15 anos. Prazo que se reduz para 10 anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo. – art. 1.238 do Código Civil;

USUCAPIÃO ORDINÁRIA – 10 anos (acrescido de justo título e boa-fé). Prazo que se reduz para 5 anos se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelado posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico – art. 1.242 do Código Civil;

USUCAPIÃO CONSTITUCIONAL – 5 anos (imóvel de até 250 m2) – Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural – art. 1.240, Código Civil.

Como visto, cada uma delas guarda detalhes quanto ao tempo de posse e possíveis documentos necessários para um possível requerimento, por isso, essa forma de regularização imobiliária deve ser sempre acompanhada por um especialista.

Se você tem um imóvel e não tem a documentação correta (escritura e registro), talvez a usucapião seja a forma que vai te ajudar a regularizar o imóvel em seu nome, mas lembre-se: É importante ter atenção ao que cada uma delas vai pedir para que não haja erros.

 

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INVENTÁRIO EM CARTÓRIO: UMA SOLUÇÃO RÁPIDA E TRANQUILA

Um inventário é a reunião de todo o patrimônio deixado por alguém em razão de falecimento, incluindo bens, direitos e dívidas. Esse patrimônio é dividido entre os herdeiros do falecido.

A lei prevê a realização do inventário em até 2 (dois) meses após o falecimento. Caso esse prazo não seja respeitado, haverá aplicação de multa.

O inventário judicial ou extrajudicial (em cartório) deve respeitar o prazo legal para que não haja prejuízos para os herdeiros em razão da multa aplicada.

A Lei exige um prazo para iniciar um inventário, mas não se preocupa em prever uma data para terminar, então, fica sempre aquela questão no imaginário:

 

Quanto tempo vai demorar para terminar o inventário?

Um inventário pela justiça, no caso o inventário judicial, realmente pode demorar, mas o problema vai muito além da própria justiça e pode se prolongar devido à falta de entendimento entre os herdeiros, a falta de condições para arcar com o processo e com o imposto, etc.

Por outro lado, a depender do cumprimento de alguns requisitos, teremos o inventário em cartório (inventário extrajudicial) que pode reduzir e muito o prazo para a sua conclusão.

 

Onde é feito?

Todo o processo é feito dentro do cartório de notas, que pode ser escolhido pelos herdeiros.

 

Quando pode ser feito?

O inventário em cartório passa a ser uma solução mais rápida e tranquila, no entanto, depende diretamente dos seguintes fatores:

1 – Todos os herdeiros devem estar de acordo com a divisão de bens;

2 – Não pode haver testamento deixado pelo (a) falecido (a);

3 – Todos os herdeiros devem ser capazes nos termos da Lei;

4 – É obrigatória a participação de um advogado;

 

Com atenção aos itens acima, pode o inventário ser realizado tranquilamente em cartório. Caso não cumpra os requisitos, o inventário é feito obrigatoriamente de forma judicial.

Se você cumprir todos os requisitos e, mesmo assim, estiver em processo de inventário judicial é possível desistir e fazer a troca para o extrajudicial (em cartório).

É muito importante que todos os herdeiros estejam de acordo com a partilha de bens, esse é um ponto crucial para o inventário poder ser resolvido sem dores de cabeça e sem precisar ir atrás de processos judiciais.

 

Quais os documentos necessários?

Antes de ir até o advogado e iniciar o processo de inventário no cartório, é necessário ter em mãos os seguintes documentos:

  • Documentos do falecido: RG, CPF, certidão de óbito, certidão de casamento – atualizada até 90 dias, escritura de pacto antenupcial – se houver;
  • Certidão negativa da Receita Federal e Procuradoria Geral da Fazenda Nacional;
  • Certidão comprobatória de inexistência de testamento;
  • Documentos do cônjuge (RG e CPF, profissão, endereço completo, certidão de nascimento, certidão de casamento dos cônjuges – também atualizada até 90 dias);
  • Documentos dos herdeiros e de seus respectivos cônjuge (RG e CPF, profissão, endereço completo, certidão de nascimento, certidão de casamento dos cônjuges – também atualizada até 90 dias);

O inventário em cartório, dependendo do valor do bem, pode sair muito mais barato do que o judicial. É uma excelente saída para regularização, pois vai poupar tempo, dinheiro e saúde, além de evitar mais desgastes emocionais.

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SAIBA COMO O SEU IMÓVEL PODE VALORIZAR MUITO MAIS COM A REGULARIZAÇÃO EM DIA

Pesquisas recentes do Ministério do Desenvolvimento Regional dão conta que mais de 50% dos imóveis no Brasil estão em situação de irregularidade.

 

Infelizmente é um retrato difícil de enfrentar, mas é a realidade.

A regularização faz com que o imóvel pertença a você juridicamente, sem ela nada pode garantir que o imóvel é seu.

Independente da localização, tamanho e padrão do imóvel ele precisa estar de acordo com as regras legais.

 

Quais são os motivos para um imóvel estar irregular?

São diversos os motivos para um imóvel estar em situação de irregularidade. Situações que vão desde afalta de regularização junto ao município até a falta de escritura e registro do imóvel.

Investimento e burocracia parecem ser os maiores inimigos de quem pretende buscar a regularização do imóvel e, com isso, não ficar em uma situação de insegurança jurídica.

Porém, o fator regularização deve ser encarado como questão de prioridade, pois com certeza ficar tranquilo em relação ao seu imóvel deve te fazer enxergar a regularização como investimento, não como custo.

 

O que preciso fazer para regularizar?

Quem deseja regularizar um imóvel, deve antes de qualquer coisa buscar uma assessoria especializada para que uma análise do caso seja feita e soluções estratégicas sejam apresentadas.

Começar por conta própria pode ser bastante difícil e te fazer desistir no meio do caminho.

O caminho mais fácil é buscar um advogado imobiliário para simplificar todo o processo de regulamentação e cuidar das documentações necessárias.

 

Quais os benefícios de regularizar o imóvel?

Além de trazer mais segurança e tranquilidade, a regularização de um imóvel pode valorizar o bem em até 30% do valor, tanto na venda quanto na locação. Por isso, regularizar o seu imóvel é também um investimento.

Um imóvel regularizado também facilita a venda. Todos os bancos que oferecem financiamento solicitam uma documentação impecável para a liberação do empréstimo para a tão sonhada casa própria. Os corretores imobiliários também se sentem mais seguros em negociar um imóvel com todas as documentações em dia.

Um imóvel irregular corre o risco de levar multas pelos órgãos fiscalizadores e até mesmo, em alguns casos, ser demolido. As multas costumam ser mais caros que a documentação, então vale muito mais a pena regularizar o seu imóvel antes de esperar um prejuízo futuro.

Então, se esse é o seu caso, se você ainda se encontra com aquele contrato de gaveta, com aquele puxadinho que falta ser legalizado no município e no registro de imóveis, ou aquele imóvel que ainda não está no seu nome por falta de um inventário ou usucapião, não espere!

Imóvel regularizado é imóvel valorizado e seguro.