Atrasar uma parcela do financiamento da casa própria acontece com mais gente do que se admite. Uma demissão, uma obra inesperada no apartamento, um negócio que não deu certo, e de repente o boleto que sempre foi pago em dia vira um problema. A primeira reação de muita gente é empurrar a conversa para depois, na esperança de que a situação melhore antes de o banco aparecer.
O banco aparece, sim, e o caminho que ele segue está todo previsto em lei. A boa notícia é que esse caminho tem etapas, e em quase todas elas ainda dá para resolver. A má notícia é que quem ignora as etapas perde prazos que não voltam. Neste artigo, vamos andar por esse caminho passo a passo, para você saber o que esperar, quanto tempo tem e o que pode fazer em cada fase.
Alienação fiduciária: de quem é o imóvel enquanto você paga?
Quase todo financiamento de imóvel hoje é feito com alienação fiduciária, que é a garantia prevista na Lei nº 9.514/1997. Na prática funciona assim: você compra o imóvel, mas, até quitar a última parcela, a propriedade fica em nome do banco como garantia da dívida. Você mora, cuida, usa e responde pelo imóvel como se fosse seu, e o banco só deixa de ser o dono quando o saldo devedor chega a zero.
O que diferencia essa garantia de uma hipoteca é a velocidade. Na hipoteca, o banco precisa entrar com um processo para executar a dívida. Na alienação fiduciária, o procedimento todo corre no cartório de registro de imóveis, sem juiz. Por isso ele costuma ser bem mais rápido, e por isso quem ignora o aviso do cartório pode se surpreender com a rapidez com que as coisas andam.
Atrasei uma parcela. O banco já pode tomar o imóvel?
Não. Uma parcela atrasada não leva o imóvel a leilão da noite para o dia. Nas primeiras semanas o que acontece é bem menos dramático: o banco cobra, aplica multa e juros de mora, e o seu nome pode ser negativado. Isso já pesa, mas ainda não é a perda do imóvel.
O contrato também pode prever um período de carência, que é o prazo, depois do vencimento, que o banco espera antes de dar o próximo passo. O tamanho dessa carência varia de contrato para contrato, e vale conferir o seu. Passado esse prazo, o banco pode pedir ao cartório que intimem você. É aí que a coisa fica séria.
O passo a passo da inadimplência
Veja como a sequência costuma acontecer, do primeiro atraso até a retomada do imóvel.
- Cobrança e carência. Parcelas vencidas, multa e juros. O banco entra em contato por telefone, mensagem e carta, e o contrato define quanto tempo ele espera antes de acionar o cartório.
- Intimação pelo cartório. O oficial do Registro de Imóveis intima você, pessoalmente ou por correspondência com aviso de recebimento, para pagar as parcelas vencidas e os encargos no prazo de 15 dias. Se você não for encontrado, a intimação pode ser feita por edital, publicado no jornal ou no meio previsto em lei. Por isso, mudou de endereço? Avise o banco. Perder a carta é um dos erros mais caros desse processo.
- A janela para regularizar. Nos financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, a lei dá uma folga extra. O banco só pode averbar a consolidação da propriedade 30 dias depois do fim dos 15 dias da intimação, e até essa averbação você ainda pode pagar as parcelas atrasadas e as despesas e manter o contrato vivo. Na prática, isso costuma representar uma janela de cerca de 45 dias a partir da intimação, mas é um prazo que se confere caso a caso. Se você pagou dentro dele, o contrato volta ao normal, como se nada tivesse acontecido, só com o custo extra da multa, dos juros e das despesas.
- Consolidação da propriedade. Passado esse prazo sem pagamento, o banco averba a consolidação no registro de imóveis e passa a ser dono pleno do imóvel. É o momento em que você perde a propriedade, mas ainda não perdeu todas as chances, como veremos adiante.
- Leilão. Depois da consolidação, o banco tem 60 dias para fazer o primeiro leilão. Se o lance ficar abaixo do valor do imóvel, o segundo leilão acontece em até 15 dias. Você deve ser avisado das datas, em geral por correspondência e por e-mail.
- Desocupação. Com o imóvel vendido, o arrematante pode pedir a reintegração de posse, que a lei prevê de forma liminar, com prazo de 60 dias para desocupar. Na prática, pode demorar mais, mas a tendência é que o ocupante tenha de sair.
Dá para salvar o imóvel? O que fazer em cada fase
Dá, e quanto antes você agir, mais opções tem. Algumas saídas aparecem em todas as fases, e outras só em momentos específicos.
Conversar com o banco antes de a carta chegar. É o momento em que a conversa costuma ser mais flexível. Muitos bancos oferecem renegociação, com alongamento do prazo, redução temporária da parcela ou parcelamento das atrasadas. Peça tudo por escrito e confirme o que o contrato diz sobre os efeitos da renegociação.
Pagar as parcelas atrasadas dentro da janela. Recebida a intimação, vale tratar o prazo como sagrado. Pagar as parcelas vencidas e as despesas até a averbação da consolidação mantém o contrato em pé. Peça ao cartório o valor atualizado, porque ele inclui encargos e custas.
Verificar se o FGTS pode ajudar. Em alguns financiamentos dentro do Sistema Financeiro da Habitação, o saldo do FGTS pode ser usado para pagar parte das prestações, desde que atendidas as regras do fundo. Pergunte ao banco se o seu caso se enquadra.
Vender o imóvel por conta própria. Se não dá mais para manter o financiamento, vender o imóvel e quitar a dívida costuma ser melhor do que deixá-lo ir a leilão, porque você tende a conseguir um preço mais próximo do mercado e fica com a sobra. Só que o banco precisa participar: ou o saldo é quitado na venda, ou o comprador assume o financiamento com a anuência do banco. Vender sem avisar o banco, por contrato particular, é o caminho do contrato de gaveta, com todos os problemas que ele traz para comprador e vendedor.
Exercer o direito de preferência. Se a consolidação já aconteceu, a Lei nº 14.711/2023 garante ao devedor o direito de comprar o imóvel de volta, até a data do segundo leilão, pelo valor da dívida. A diferença em relação à fase anterior é grande: aqui não basta pagar as parcelas atrasadas, é preciso pagar a dívida inteira, com as despesas, os encargos e os impostos do procedimento. Por isso, esse caminho costuma servir mais a quem consegue levantar o valor, por venda de outro bem ou por um empréstimo com taxa menor.
E se o imóvel for a leilão?
Se ninguém se interessar em comprar por menos, a coisa muda de figura, e a lei trata de forma diferente os financiamentos para moradia e as outras operações.
No financiamento de imóvel residencial do devedor, o segundo leilão só aceita lance igual ou superior ao valor integral da dívida, mais as despesas, os tributos e as contribuições condominiais. Se ninguém cobrir esse valor, a dívida é considerada extinta, com quitação recíproca, e o banco fica livre para dispor do imóvel como quiser. Em outras palavras, nesse tipo de financiamento você perde o imóvel, mas não continua devendo.
Se o imóvel for vendido por mais do que a dívida, a sobra é sua. O banco precisa devolver o que sobrar depois de descontar o saldo, as despesas e os encargos, no prazo de cinco dias contados da venda.
Em outras operações, como o empréstimo com garantia de imóvel ou o financiamento de imóvel que não seja residência do devedor, as regras gerais da lei são diferentes: se o leilão não cobrir a dívida, o saldo que sobrar pode continuar sendo cobrado por execução. Por isso, o tipo de contrato que você assinou faz diferença, e é o primeiro ponto a confirmar quando a inadimplência começa.
Para entender melhor como o leilão funciona do lado de quem compra, e por que o preço de partida costuma ser baixo, vale ler nosso artigo sobre comprar imóvel em leilão e os riscos jurídicos.
Erros que custam caro
Alguns deslizes se repetem tanto que merecem uma lista própria.
- Ignorar a carta do cartório, achando que é cobrança comum. Não é: ela inicia a contagem do prazo para regularizar.
- Mudar de endereço sem avisar o banco. Se o cartório não encontrar você, a intimação sai por edital, e o prazo corre do mesmo jeito.
- Deixar a negociação para depois da consolidação. Depois que a propriedade passa para o banco, as opções diminuem e o custo para voltar atrás sobe.
- Vender por contrato de gaveta. Parece resolver rápido, mas deixa o financiamento no seu nome, e quem comprou sem a anuência do banco fica em situação irregular.
- Aceitar qualquer proposta de renegociação sem ler. Confira o novo saldo, os juros e se existe alguma cláusula nova.
- Pagar ao boleto antigo sem conferir o valor atualizado. Pagamento parcial pode não ser suficiente para purgar a mora.
Posso questionar a cobrança ou o procedimento?
Pode, quando existe um motivo concreto. Juros e encargos acima do contratado, intimação feita de forma irregular, falta de aviso das datas do leilão e outras falhas no procedimento podem ser discutidas na Justiça, e em alguns casos levam à anulação da consolidação. Isso, no entanto, não substitui o pagamento: discutir a dívida não suspende, por si só, o andamento do processo, e uma ação mal escolhida pode fazer você perder o prazo de regularizar. Antes de entrar com qualquer medida, vale uma análise do contrato e do procedimento por um advogado.
E quem ainda está comprando na planta?
Se o seu caso é de um imóvel que ainda está em construção e você não consegue mais pagar, o caminho costuma ser outro, e muitas vezes mais favorável: o distrato, que a Lei nº 13.786/2018 regulamenta. Nele, você devolve o imóvel à construtora e recebe de volta parte do que pagou, conforme as regras do contrato. Conheça os detalhes no artigo sobre distrato imobiliário e os direitos de quem cancela a compra. Quanto mais cedo você sai, geralmente melhor a situação.
Está atrasado no financiamento? Converse antes que o prazo acabe
Se você já recebeu a carta do cartório, ou sabe que não vai conseguir pagar as próximas parcelas, o momento de procurar orientação é agora, e não depois do leilão. Luiz Alberto Magalhães, advogado imobiliário, analisa o seu contrato, confere os prazos e ajuda a montar a melhor saída, seja renegociar, regularizar, vender ou, se for o caso, discutir irregularidades no procedimento. Atendimento presencial em Petrópolis (RJ) e online para todo o Brasil.
Perguntas frequentes sobre alienação fiduciária e parcelas atrasadas
O que acontece se eu não pagar o financiamento do imóvel? O banco cobra a dívida com multa e juros e, se o atraso persistir, pede ao cartório que intime você para pagar em 15 dias. Se nada for pago dentro dos prazos legais, a propriedade é consolidada no nome do banco, e o imóvel segue para leilão.
Com quantas parcelas atrasadas o banco pode retomar o imóvel? A lei não fixa um número de parcelas. Depende do contrato, que pode prever uma carência depois do vencimento. Passado esse prazo, o banco pode iniciar o procedimento no cartório, mesmo com uma única parcela vencida.
Quanto tempo eu tenho para pagar depois da intimação? São 15 dias para pagar as parcelas vencidas e os encargos. Em financiamento de imóvel residencial, a consolidação só pode ser averbada 30 dias depois desse prazo, e até essa averbação ainda é possível pagar as atrasadas e as despesas e manter o contrato. Confira os prazos com quem for analisar o seu caso.
Perdi o imóvel e o banco fez o leilão. Ainda devo alguma coisa? No financiamento de imóvel residencial, se ninguém der lance suficiente no segundo leilão, a dívida é extinta. Em outras operações, como o empréstimo com garantia de imóvel, o saldo restante pode continuar sendo cobrado. Se o imóvel for vendido por mais do que a dívida, a sobra é devolvida a você em até cinco dias.
Posso comprar o imóvel de volta depois da consolidação? Pode. A lei garante ao devedor o direito de preferência para comprar o imóvel até a data do segundo leilão, pagando o valor integral da dívida, com despesas, encargos e impostos do procedimento.
Posso vender o imóvel financiado antes de o banco tomar? Pode, com a participação do banco. O saldo precisa ser quitado na venda, ou o comprador assume o financiamento com a anuência da instituição. Vender só por contrato particular cria os mesmos riscos do contrato de gaveta.
O banco pode retomar o imóvel mesmo se eu tiver pago quase tudo? Pode, porque a garantia cobre o saldo devedor, seja ele grande ou pequeno. Quem já pagou grande parte do financiamento deve agir ainda mais rápido para regularizar, porque tem muito a perder.
O FGTS pode ajudar a pagar parcelas atrasadas? Em alguns financiamentos do Sistema Financeiro da Habitação, o saldo do FGTS pode ser usado para pagar parte das prestações, desde que atendidas as regras do fundo. Consulte o banco financiador para saber se o seu contrato permite.
Continue lendo sobre segurança jurídica na compra e venda de imóveis
A alienação fiduciária é uma das principais garantias do negócio imobiliário, e entender como ela funciona faz parte do nosso Guia Completo da Compra e Venda de Imóveis, que explica todas as etapas até o registro. Leia o guia completo aqui.
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