Distrato Imobiliário: Quais os Direitos ao Cancelar a Compra de um Apartamento na Planta?

Se você comprou um apartamento na planta e agora precisa (ou quer) desistir do negócio, a primeira pergunta é sempre a mesma: quanto desse dinheiro eu recebo de volta? A resposta curta é: depende, principalmente, de o empreendimento ter ou não patrimônio de afetação, mas a lei garante que a construtora não pode ficar com tudo, e também fixa prazos para a devolução do restante.

Esse cancelamento tem nome jurídico: distrato imobiliário. Desde dezembro de 2018, ele é regulado por uma lei específica (Lei nº 13.786/2018), que brought regras claras e limites tanto para quem desiste do negócio quanto para as construtoras. Neste artigo você entende quanto pode ser retido, em quanto tempo o restante deve ser devolvido e o que fazer se a incorporadora não seguir a lei.

O que é o distrato imobiliário

Distrato é o cancelamento de um contrato já assinado. No caso de imóveis, geralmente é um contrato de promessa de compra e venda de unidade na planta ou em construção. Ele pode partir de duas pontas:

• O comprador desiste do negócio (por dificuldade financeira, mudança de planos, arrependimento);

• A construtora não cumpre o prazo de entrega ou inviabiliza a obra.

A Lei do Distrato alterou a Lei de Incorporações (Lei nº 4.591/1964) para colocar limites nos dois cenários, depois de anos em que os contratos costumavam reter a maior parte do valor pago e a jurisprudência era pouco previsível. Importante: ela vale para contratos celebrados depois de sua entrada em vigor. Contratos mais antigos seguem outras regras, construídas pela jurisprudência.

Se você, comprador, desistir do negócio

Quando o comprador decide não seguir com a compra, a incorporadora deve restituir o que foi pago diretamente a ela, atualizado pelo índice de correção monetária previsto no contrato. Dessa quantia, a lei permite deduzir, cumulativamente:

• A comissão de corretagem, em sua integralidade;

• A pena convencional (multa), limitada a:

  • 25% da quantia paga, como regra geral (empreendimentos sem patrimônio de afetação);

  • 50% da quantia paga, quando o empreendimento está sob patrimônio de afetação (regime em que os recursos da obra ficam separados do patrimônio geral da construtora, protegendo o comprador em caso de problemas financeiros da empresa).

Para cobrar a multa, a incorporadora não precisa comprovar prejuízo.

Se você já teve a unidade disponibilizada (chaves, uso ou ocupação), também podem ser descontados, proporcionalmente ao período:

• Impostos incidentes sobre o imóvel (como o IPTU);

• Cotas de condomínio e contribuições a associações de moradores;

• Valor pela fruição do imóvel, de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, calculado por dia;

• Demais encargos previstos no contrato.

E o restante, quando é devolvido?

O prazo depende do regime do empreendimento:

• Com patrimônio de afetação: a devolução deve ocorrer em até 30 dias após o habite-se (ou documento equivalente da prefeitura).

• Sem patrimônio de afetação: o valor remanescente é pago em parcela única, após 180 dias contados da data do distrato.

• Se a unidade for revendida antes desses prazos, o valor remanescente deve ser pago em até 30 dias.

Na prática, isso significa que, com afetação, o dinheiro só volta quando a obra estiver concluída, o que pode levar anos.

Como saber se o empreendimento tem patrimônio de afetação?

A instituição do patrimônio de afetação é averbada na matrícula do imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis. Confira a matrícula antes de aceitar qualquer cálculo da construtora, porque essa informação muda o percentual e o prazo.

Existe uma alternativa para não perder esse percentual?

Sim: o comprador substituto (cessão de direitos). Em vez de romper o contrato, você encontra outra pessoa interessada em assumir sua posição. A lei prevê que a multa contratual não incide quando o comprador que deu causa ao desfazimento encontra substituto que o sub-role nos direitos e obrigações, desde que haja anuência da incorporadora e aprovação do cadastro e da capacidade financeira do novo comprador.

Muitas incorporadoras cobram uma taxa de cessão ou anuência, cujo valor depende do contrato e não é fixado em lei. O quanto você recebe de volta é negociado diretamente com quem assumir o contrato, mas o caminho costuma ser mais rápido do que aguardar o cronograma legal de devolução.

Arrependimento em até 7 dias

Se o contrato foi assinado em estande de vendas ou fora da sede da incorporadora, a lei permite o arrependimento em até 7 dias, com devolução de todos os valores antecipados, inclusive a corretagem.

Financiamento bancário com alienação fiduciária

As regras acima tratam do contrato celebrado com a incorporadora. Se houve financiamento bancário com alienação fiduciária em garantia, o desfazimento segue, em regra, a Lei nº 9.514/1997, com consequências diferentes. Esse é mais um motivo para analisar o contrato antes de decidir.

Se o atraso for da construtora

O outro lado da moeda: a incorporadora que não entrega a obra no prazo.

Pode haver tolerância de até 180 dias corridos sobre o prazo de entrega, mas somente se estiver prevista no contrato de forma expressa, clara e destacada. Dentro desse período, o atraso não gera resolução do contrato nem penalidade.

Ultrapassado o prazo (com ou sem tolerância), o comprador que não deu causa ao atraso pode escolher entre duas opções:

1. Resolver o contrato, com devolução integral de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 dias corridos da resolução, com correção monetária;

2. Manter o contrato e receber, no momento da entrega, indenização de 1% do valor efetivamente pago para cada mês de atraso, calculada por dia e corrigida monetariamente. Essa indenização é devida ao comprador adimplente.

Nesse cenário não há retenção de percentual, porque a culpa pelo desfazimento é da construtora.

Se a obra for paralisada de forma definitiva ou se tornar inviável, a Lei do Distrato não traz uma regra própria de devolução imediata. Nesses casos, a jurisprudência, com base no Código de Defesa do Consumidor, costuma reconhecer o direito à devolução integral, mas prazo, correção e eventuais indenizações dependem da análise do caso concreto.

Como funciona o distrato na prática

1. Análise do contrato: verifique a data de assinatura, o regime de afetação, a cláusula de tolerância e a forma de pagamento (direto à incorporadora ou financiado);

2. Notificação formal à construtora, comunicando a intenção de rescindir (ou reunindo provas do atraso, no caso de descumprimento pela incorporadora);

3. Levantamento de todos os valores pagos (parcelas, corretagem, taxas) para calcular o valor exato a ser devolvido conforme os limites legais;

4. Negociação ou notificação extrajudicial, buscando que a construtora já aplique os percentuais e prazos corretos, sem necessidade de ação;

5. Ação judicial, quando a construtora se nega a devolver os valores corretos, aplica retenções acima do limite legal ou descumpre os prazos.

É comum construtoras aplicarem retenções maiores do que a lei permite ou deixarem de incluir a correção monetária na devolução. Por outro lado, mesmo dentro dos limites legais, o Judiciário pode reduzir a multa quando ela se mostrar manifestamente excessiva no caso concreto. Por isso, revisar o cálculo antes de aceitar o valor oferecido é um passo que evita perda de dinheiro, muitas vezes sem precisar entrar na Justiça.

Vale a pena contratar um advogado para o distrato?

Se o valor oferecido pela construtora parecer baixo, se o prazo de devolução não estiver sendo respeitado, ou se você tiver dúvida sobre qual percentual e qual prazo se aplicam ao seu caso (o regime de patrimônio de afetação nem sempre é claro para quem não é da área), vale a pena ter uma análise jurídica antes de assinar qualquer termo de distrato. Uma vez assinado o acordo aceitando um valor, fica mais difícil reverter, mesmo que esse valor esteja abaixo do que a lei garante.

Se você está nessa situação, converse com Luiz Alberto Magalhães, advogado imobiliário, para uma análise do seu contrato antes de aceitar qualquer proposta de distrato.