Um apartamento anunciado por bem menos do que o mercado pede costuma chamar a atenção, e é exatamente isso que acontece nos leilões de imóveis. Há quem consiga uma boa compra, e há quem descubra, depois do lance, que o imóvel estava ocupado, cheio de dívidas ou envolvido em uma briga judicial sobre a qual ninguém avisou.
A verdade é que o leilão não é nem uma armadilha nem uma mina de ouro. É uma forma legítima de comprar, com regras próprias, e o resultado depende muito menos da sorte do que da preparação de quem dá o lance. Neste artigo, você vai entender como funcionam o leilão judicial e o extrajudicial, quando a compra vale a pena, quais são os riscos jurídicos mais comuns e o que verificar antes de levantar a plaquinha.
Como funciona a compra de um imóvel em leilão
Imóveis vão a leilão por dois caminhos principais, e a diferença entre eles muda quase tudo: o prazo, o preço mínimo, o tipo de risco e o que o comprador recebe no final.
No leilão judicial, o imóvel foi penhorado em um processo, geralmente porque o dono deve algo e não pagou. O juiz determina a venda, o bem é avaliado e o leilão acontece sob as regras do Código de Processo Civil. Na primeira data, o lance mínimo costuma ser o valor da avaliação. Na segunda, aceita-se um valor menor, desde que não seja considerado preço vil. Pela regra geral, preço vil é aquele inferior a 50% da avaliação, salvo se o juiz fixar outro mínimo no edital.
No leilão extrajudicial, o imóvel foi financiado com alienação fiduciária, o comprador original deixou de pagar e o banco, depois de cumprir os trâmites da Lei nº 9.514/1997, consolidou a propriedade em seu nome e passou a vender o bem para recuperar o crédito. Não há processo judicial para a venda em si, e quem conduz o leilão é um leiloeiro oficial contratado pelo credor. Com a Lei nº 14.711/2023, o primeiro leilão deve ocorrer em até 60 dias após a consolidação, e o segundo, em até 15 dias depois, se o primeiro não tiver lance suficiente.
Há ainda os leilões de imóveis de bancos que já retomaram o bem e de órgãos públicos, mas as regras de cada um dependem do edital, o documento que rege o negócio.
Vale a pena comprar imóvel em leilão?
Depende do imóvel, do preço, do tempo que você pode esperar e da sua tolerância a imprevistos. O desconto é real em muitos casos, mas ele existe justamente porque o comprador assume riscos que, numa compra comum, ficam com o vendedor.
Costuma valer a pena quando o desconto cobre com folga os custos extras, o imóvel está bem identificado, a documentação foi analisada por um profissional antes do lance e o comprador tem reserva financeira para imprevistos, como uma desocupação demorada ou uma reforma maior do que a esperada.
Em geral, não vale a pena quando a pessoa precisa se mudar rápido, não tem dinheiro além do valor do lance, vai comprar sem ter lido o edital e a matrícula ou foi atraída apenas pelo percentual de desconto anunciado. Um imóvel 40% mais barato que não pode ser desocupado nos próximos dois anos pode custar mais caro do que um imóvel de preço cheio que você usa na semana seguinte.
Uma boa regra é calcular o preço total da operação, e não só o do lance. Some o imposto de transmissão, a escritura e o registro, as dívidas que possam ficar, a eventual ação de desocupação e a reforma. Se o resultado ainda for vantajoso em comparação com o valor de mercado, o negócio começa a fazer sentido.
Os principais riscos jurídicos de comprar imóvel em leilão
1. Dívidas do imóvel
É a dúvida mais comum: se o dono anterior devia IPTU ou condomínio, quem paga? A resposta muda conforme o tipo de dívida e o que está escrito no edital.
Em relação ao IPTU e a outros tributos ligados ao imóvel, o Código Tributário Nacional prevê que, na arrematação em hasta pública, o crédito se sub-roga no preço, ou seja, a dívida é paga com o dinheiro do leilão e o comprador recebe o bem livre desse débito (art. 130, parágrafo único). O Superior Tribunal de Justiça reforçou essa regra no Tema 1.134, entendendo que é inválida a cláusula de edital que transfere ao arrematante os tributos anteriores à venda. A tese foi modulada: vale para editais publicados após o julgamento, ressalvadas as ações judiciais e os pedidos administrativos já pendentes. Por isso, confira a data do edital que você está lendo.
Já para o condomínio, a situação é menos tranquila. A dívida condominial é considerada obrigação propter rem, que acompanha o imóvel, e a jurisprudência do STJ tem admitido que o arrematante responda por ela quando o edital avisa expressamente da existência do débito; quando o edital é omisso, a tendência é afastar essa responsabilidade. Discute-se ainda se o art. 908, § 1º, do CPC, segundo o qual os créditos que recaem sobre o bem, inclusive os propter rem, sub-rogam-se no preço. Na prática, o edital e a certidão do condomínio são decisivos.
No leilão extrajudicial, a lei prevê que o lance mínimo do segundo leilão cubra a dívida do financiamento e as despesas, os tributos e as taxas condominiais, e que o devedor responda pelos encargos do imóvel até a imissão do banco na posse. Mesmo assim, é preciso verificar o edital para saber exatamente o que o comprador recebe e o que fica pendente.
2. Imóvel ocupado
Muitos imóveis de leilão estão ocupados pelo antigo dono, por parentes ou por inquilinos. Ao arrematar, no caso acima, você não recebe as chaves automaticamente.
No leilão judicial, depois de assinado o auto de arrematação e feito o pagamento, são expedidos a carta de arrematação e o mandado de imissão na posse e o comprador pode pedir a entrega ao próprio juízo da execução, sem precisar de uma ação separada. Se houver resistência, o processo pode se alongar.
No extrajudicial, a Lei nº 9.514/1997 assegura a quem adquire o imóvel no leilão a reintegração de posse, concedida liminarmente, com prazo de 60 dias para a desocupação, desde que comprovada a consolidação da propriedade no nome do credor. Na prática, o tempo varia, e as exceções, como uma pessoa que alega moradia de boa-fé ou um inquilino com contrato em vigor, podem exigir tratamento próprio.
O ponto é simples: ocupação significa custo, tempo e, às vezes, conflito. Esse risco deve ser considerado no preço que você aceita pagar.
3. Nulidade ou anulação do leilão
No leilão judicial, a arrematação, depois de assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, é considerada perfeita, acabada e irretratável.
Ainda assim, a lei prevê hipóteses em que a arrematação pode ser invalidada, considerada ineficaz ou resolvida: vício de nulidade, falta de intimação de quem devia ser intimado ou não pagamento do preço pelo arrematante. Essas questões devem ser levantadas no próprio processo.
Falhas na intimação do devedor, de coproprietários, do cônjuge e de credores com garantia sobre o bem são as causas mais citadas. Por isso, no leilão judicial, vale ler o andamento do processo e conferir se as intimações obrigatórias foram feitas.
No extrajudicial, o devedor ainda pode ir ao Judiciário contestar o procedimento, por exemplo, alegando que não foi notificado corretamente ou que não foi comunicado das datas dos leilões. Esse risco costuma ser menor quando a execução seguiu o roteiro legal, mas existe. Por isso, o comprador deve saber que o leilão não encerra, necessariamente, toda discussão.
4. Problemas na matrícula
A matrícula atualizada do imóvel informa quem é o dono e se há penhoras, hipotecas, usufruto, indisponibilidade ou outras restrições. Num leilão, essas informações são tão importantes quanto o preço. Penhoras de outros processos, direitos de terceiros, construções não averbadas e divergências entre o imóvel físico e o registrado são problemas que podem aparecer na análise e precisam entrar na conta.
Essa verificação é a mesma da due diligence imobiliária, e no leilão ela é ainda mais necessária, porque você não negocia com o vendedor nem tem contrato com cláusulas de garantia. O que vale é o edital.
5. Estado do imóvel e ausência de garantias
Em leilões, o imóvel costuma ser vendido no estado em que se encontra, e muitas vezes não há visita interna. Isso significa que infiltrações, problemas estruturais, instalações danificadas e pendências de reforma ficam por conta do comprador. As fotos do anúncio ajudam pouco: vale visitar o entorno, conversar com a administração do condomínio e, se possível, ver o imóvel por dentro.
6. Custos que não aparecem no lance
O lance é só o começo. Em geral, soma-se:
- a comissão do leiloeiro, que costuma ser de 5% sobre o valor da arrematação e é paga pelo comprador;
- o ITBI, devido como em qualquer compra, sobre o qual falamos em detalhe no artigo sobre quem paga, quanto custa e quando vence o ITBI;
- a escritura (quando exigida) e o registro no cartório;
- as dívidas assumidas, quando o edital as atribui ao comprador;
- os honorários e as custas de eventual ação de desocupação;
- a reforma e a regularização do imóvel.
Como comprar imóvel em leilão com segurança: roteiro
O caminho mais seguro costuma seguir estes passos:
- Leia o edital inteiro, com atenção ao estado do bem, às dívidas, às condições de pagamento, à comissão e ao prazo para pagar;
- peça a matrícula atualizada e leia cada registro e averbação: penhoras, hipotecas, usufruto, indisponibilidades;
- no leilão judicial, consulte o processo para verificar intimações, recursos pendentes e o andamento da execução;
- levante as dívidas de IPTU e condomínio e confira como o edital as trata;
- verifique a ocupação: quem mora, com que título, e se há inquilino com contrato;
- calcule o custo total, com todas as despesas e uma reserva para imprevistos;
- faça a análise com um advogado antes do lance, pois depois do auto de arrematação o desfazimento é muito mais difícil;
- após o pagamento, acompanhe a expedição da carta de arrematação (no judicial) ou a lavratura da escritura (no extrajudicial), pague o ITBI e registre no cartório. Enquanto não houver registro, o imóvel ainda não é seu.
Esse último ponto vale ser lembrado sempre: assim como em qualquer compra, a propriedade se transfere pelo registro, e quem fica só com o auto ou com um contrato particular sem registrar corre os mesmos riscos de quem compra por contrato de gaveta.
Posso financiar a compra de um imóvel em leilão?
Depende do edital. Em alguns leilões, principalmente de imóveis retomados por bancos, há condições de financiamento ou parcelamento. No leilão judicial, o Código de Processo Civil permite o pagamento parcelado, com entrada e prestações corrigidas, garantidas por hipoteca sobre o próprio imóvel. Em muitos casos, porém, o pagamento é à vista ou em prazo curto, o que exige ter o dinheiro antes de dar o lance. Confira sempre o prazo de pagamento do edital, porque o atraso pode levar à perda da arrematação e a multas.
Se o imóvel é seu e foi para leilão
Quem financiou um imóvel e deixou de pagar tem, um direito de preferência: depois de consolidada a propriedade no nome do banco e até a data do segundo leilão, o devedor pode comprar o imóvel de volta pelo valor da dívida acrescido das despesas, encargos e custos do procedimento. O prazo é curto, e agir rápido faz diferença.
Antes disso, quem está atrasado nas parcelas e tem dúvidas sobre como evitar a consolidação deve procurar orientação jurídica sem demora, porque ainda é possível quitar as parcelas em atraso após a intimação feita pelo cartório. Para quem comprou na planta e quer sair do contrato antes de chegar a esse ponto, vale ler nosso artigo sobre distrato imobiliário e os direitos de quem cancela a compra.
Quer comprar em leilão sem cair em armadilhas?
Se você está de olho em um imóvel de leilão, ou já arrematou e enfrenta dívida, ocupação ou dificuldade de registro, converse com Luiz Alberto Magalhães, advogado imobiliário, antes de dar o lance ou de pagar. Atendimento presencial em Petrópolis (RJ) e online para todo o Brasil.
Perguntas frequentes sobre imóvel em leilão
Comprar imóvel em leilão é seguro? Pode ser, desde que o comprador analise o edital, a matrícula, as dívidas e a situação de ocupação antes do lance. O risco está menos no leilão em si e mais na compra sem preparação.
O comprador paga as dívidas de IPTU do imóvel arrematado? Em leilão judicial, em regra, não: o STJ entende, no Tema 1.134, que o edital não pode transferir ao arrematante os tributos anteriores à venda, que são pagos com o preço. Confira se a tese se aplica ao edital em questão, pela data de publicação, e como cada leilão trata o tema.
E as dívidas de condomínio? Dependem do edital e do entendimento aplicado ao caso. O STJ já admitiu que o arrematante responda por débitos condominiais quando o edital os informa, e há discussão sobre o efeito do art. 908, § 1º, do CPC. Peça a certidão de débitos ao condomínio antes do lance.
Quanto é a comissão do leiloeiro? Costuma ser de 5% sobre o valor da arrematação, paga pelo comprador, conforme o edital.
Quanto tempo leva para desocupar o imóvel arrematado? Varia muito. No leilão extrajudicial, a lei prevê liminar de reintegração de posse com prazo de 60 dias para desocupação, mas na prática o tempo pode ser maior. No judicial, a imissão na posse é pedida ao juiz da execução, e a resistência do ocupante pode alongar o processo.
Posso desistir depois de arrematar? Em regra, não. No leilão judicial, a arrematação é considerada perfeita, acabada e irretratável, e quem não paga o preço pode sofrer multa e outras consequências previstas no edital. A lei admite a desistência em situações específicas, como quando o arrematante comprova, em até 10 dias, a existência de ônus real ou gravame não mencionado no edital. Por isso, a análise deve vir antes do lance.
O leilão pode ser anulado depois da compra? Pode, em hipóteses específicas, como nulidade processual grave ou falta de intimação de quem devia ser intimado. Por isso, é importante verificar o processo e, no extrajudicial, o cumprimento das formalidades legais.
Preciso de advogado para comprar imóvel em leilão? Não é obrigatório, mas é muito recomendável. A análise do edital, da matrícula e do processo antes do lance costuma custar pouco perto dos riscos que evita.
