Muita gente fecha a compra de um imóvel com o preço na ponta do lápis, o financiamento aprovado e a mudança marcada, e só então descobre que ainda falta uma guia para pagar antes de assinar a escritura. É o ITBI. Em um imóvel de R$ 500 mil, ele pode custar R$ 10 mil, R$ 15 mil ou mais, dependendo da cidade, e costuma ser cobrado à vista, fora do financiamento.
Neste artigo, você vai entender o que é esse imposto, quem tem de pagá-lo, como o valor é calculado, em que momento ele vence e o que fazer quando a prefeitura cobra mais do que deveria. A ideia é que você chegue ao cartório preparado, com o dinheiro separado e sem surpresas.
O que é ITBI
ITBI é a sigla de Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis. É um tributo municipal, previsto no art. 156, inciso II, da Constituição Federal, que incide quando um imóvel passa de uma pessoa para outra entre vivos e por meio de uma transação onerosa, ou seja, quando há contraprestação. Compra e venda, permuta, dação em pagamento e arrematação em leilão são exemplos.
Como o imposto é municipal, quem decide a alíquota, o prazo de pagamento e as regras de cobrança é a prefeitura da cidade onde o imóvel está localizado. Por isso, o valor do ITBI para um mesmo imóvel muda de cidade para cidade, e as informações que circulam na internet nem sempre valem para o seu caso.
Um detalhe que costuma confundir: o ITBI não é o mesmo que o custo do cartório. Ele vai para a prefeitura. Escritura e registro são cobrados à parte, com tabelas próprias de cada estado, e entram na conta do comprador como outras despesas da compra.
Quem paga o ITBI: comprador ou vendedor?
Na prática, quem paga é o comprador. O Código Tributário Nacional estabelece que o contribuinte do imposto é qualquer das partes da operação, conforme dispuser a lei (art. 42), e a grande maioria das leis municipais atribui a responsabilidade a quem adquire o imóvel. É também o comprador que precisa da guia paga para conseguir lavrar a escritura e fazer o registro.
Isso não impede que as partes combinem outra divisão no contrato. É comum, por exemplo, o vendedor assumir parte do custo como forma de negociação. Só que esse acordo vale apenas entre as partes: a prefeitura continua cobrando de quem a lei indicar, e o comprador não pode se recusar a pagar com base no contrato. Se for combinar algo diferente, deixe tudo por escrito.
Quanto custa: alíquota e base de cálculo
O valor do imposto é resultado de uma conta simples: base de cálculo multiplicada pela alíquota. O problema é que os dois elementos dessa conta têm pegadinhas.
A alíquota varia por cidade
Não existe uma alíquota nacional. Cada município fixa a sua, e o mais comum é encontrar valores entre 2% e 3% do valor do imóvel. São Paulo, por exemplo, trabalha com 3% como regra geral. Em muitas cidades, a parte do imóvel financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação tem alíquota menor, o que reduz o custo total para quem financia, mas as regras mudam bastante de uma prefeitura para outra. Também há cidades que oferecem redução ou isenção para programas habitacionais e para o primeiro imóvel.
A forma mais segura de saber o percentual é consultar o site da prefeitura ou o cartório de notas responsável pela escritura.
A base de cálculo: valor da transação ou valor venal?
Durante anos, muitas prefeituras cobraram o ITBI sobre um valor de referência que elas mesmas definiam, geralmente mais alto do que o preço efetivamente pago. Esse cenário mudou em 2022, quando o Superior Tribunal de Justiça decidiu, no Tema 1.113 dos recursos repetitivos, que a base de cálculo é o valor do imóvel em condições normais de mercado, sem vinculação à base de cálculo do IPTU.
A decisão também estabeleceu que o valor declarado pelo comprador presume-se compatível com o mercado, e a prefeitura só pode afastá-lo por meio de um processo administrativo próprio, com direito de defesa (art. 148 do CTN). Também não pode arbitrar previamente a base de cálculo com um valor de referência fixado unilateralmente.
Na prática, muitas prefeituras ainda tentam exigir o maior valor entre o preço da transação e o valor de referência delas, e é aí que surgem as discussões. Vale conhecer o seu direito antes de pagar uma cobrança acima do devido.
Exemplo prático
Imagine um apartamento comprado por R$ 500 mil em uma cidade com alíquota de 3%. O ITBI será de R$ 15 mil. Se a alíquota fosse de 2%, seriam R$ 10 mil. Se a prefeitura quisesse cobrar sobre um valor de referência de R$ 550 mil, o imposto subiria para R$ 16.500, e é nesse tipo de diferença que cabe contestação.
E quando há financiamento?
O financiamento bancário cobre o valor do imóvel, mas, em regra, o ITBI não entra nele. O comprador costuma ter de pagar o imposto com recursos próprios, junto com a entrada, as taxas de avaliação e as despesas de escritura e registro. Alguns bancos admitem incluir o ITBI e o registro no valor financiado, dentro de limites próprios, mas isso precisa ser confirmado antes. Por isso, ao planejar a compra de um imóvel financiado, some o ITBI e os custos de cartório ao valor da entrada. Errar esse cálculo é um dos motivos mais frequentes de compras que travam na reta final.
Quando o ITBI vence e quando pagar
Aqui existe uma diferença entre o que diz a teoria e o que acontece na prática.
Na teoria, o Supremo Tribunal Federal decidiu, no Tema 1.124 (2021), que o fato gerador do ITBI só acontece com a efetiva transferência da propriedade, que se dá pelo registro do título no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.245 do Código Civil). Isso significa que o imposto não deveria ser cobrado apenas porque você assinou um contrato de compra e venda ou uma promessa.
Na prática, a maioria dos municípios exige o pagamento da guia antes da lavratura da escritura ou, no mínimo, antes do registro, porque sem a guia quitada o cartório não faz a transferência. Em compras financiadas, algumas cidades aceitam o pagamento em alguns dias após a assinatura do contrato com o banco. Cada prefeitura tem a sua regra, então o ideal é confirmar o prazo no site da prefeitura ou com o tabelião antes de marcar a data da escritura.
Pagar fora do prazo traz consequências: multa, juros e correção, além do risco de a guia perder a validade e o registro ficar parado. Quanto mais o comprador demora, mais caro fica o imposto e maior a chance de a regularização se complicar. É um dos motivos pelos quais o contrato de gaveta costuma sair caro: o ITBI é adiado, mas não desaparece, e quem regulariza anos depois muitas vezes paga mais.
Como pagar o ITBI, passo a passo
O caminho varia por cidade, mas o roteiro geral costuma ser este:
- Reúna os documentos do imóvel e do negócio: matrícula atualizada, contrato ou proposta de compra, dados do comprador e do vendedor e o número de contribuinte do IPTU;
- solicite a guia na prefeitura, pelo site ou presencialmente, informando o valor da transação (em muitas cidades, o pedido é feito online);
- confira a base de cálculo adotada pela prefeitura: se estiver acima do preço pago, é o momento de questionar, antes de pagar;
- pague a guia dentro do prazo e guarde o comprovante, que será exigido pelo cartório;
- apresente o comprovante no cartório de notas para lavrar a escritura e, depois, no Registro de Imóveis, para registrar a transferência.
Se a compra for com financiamento, o banco ou a construtora costuma orientar essa etapa, mas a responsabilidade pelo pagamento continua sendo sua. Confira o que está sendo cobrado.
Quando não se paga ITBI
Nem toda transferência de imóvel gera ITBI. Os principais casos são:
- Herança e doação: não pagam ITBI, mas sim o ITCMD, um imposto estadual com regras e alíquotas próprias;
- Integralização de capital: quando o imóvel é transferido para uma empresa como contribuição ao capital social, a Constituição prevê imunidade (art. 156, § 2º, inciso I), exceto quando a atividade preponderante da empresa for a compra e venda ou a locação de imóveis ou o arrendamento mercantil. Segundo o STF (Tema 796), a imunidade alcança apenas o valor do imóvel destinado ao capital; o excedente é tributado;
- Fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica: a mesma regra constitucional afasta a cobrança, com a mesma ressalva quanto à atividade imobiliária;
- Isenções locais: algumas prefeituras isentam ou reduzem o ITBI para programas habitacionais e imóveis de baixo valor, conforme a lei municipal.
Em caso de dúvida sobre qual imposto se aplica à sua situação, consulte um advogado antes de assinar qualquer documento. Errar o enquadramento pode custar caro.
A prefeitura cobrou mais do que devia. O que fazer?
Se o valor calculado pela prefeitura parecer acima do preço real do imóvel, existem caminhos. O primeiro é administrativo: você apresenta o contrato, os comprovantes de pagamento, um laudo de avaliação ou anúncios de imóveis semelhantes na região para demonstrar que o valor declarado é o real. Com base na decisão do STJ, a prefeitura precisa justificar por que não aceita o seu valor, por meio de um procedimento formal.
Se a discussão administrativa não resolver, é possível recorrer ao Judiciário: antes do pagamento, por mandado de segurança (no prazo de 120 dias) ou ação anulatória; se o imposto já tiver sido pago, por ação de repetição de indébito, para recuperar o que foi pago a mais, no prazo de cinco anos. Em qualquer dos casos, guarde toda a documentação da compra e as guias pagas.
É possível pedir restituição do ITBI?
Sim, em algumas situações. Se você pagou o imposto e o negócio não se concretizou, ou pagou mais do que devia, existe o direito de pedir a restituição, dentro do prazo de cinco anos previsto no Código Tributário Nacional (art. 168). O procedimento depende da lei de cada município; por isso, vale guardar a guia, o comprovante e os documentos que mostram que a transferência não foi concluída. Se o negócio foi desfeito por distrato, por exemplo, consulte a prefeitura sobre o rito para recuperar o valor pago.
Declarar um valor menor para pagar menos: vale a pena?
É uma tentação comum. Alguém sugere colocar na escritura um preço mais baixo do que o real, para economizar no ITBI. O que parece uma economia imediata costuma virar problema depois, por vários motivos.
O valor declarado é a base não só do ITBI como de outros impostos futuros. Na hora de vender, o imposto de renda sobre o ganho de capital considera a diferença entre o preço de venda e o custo de aquisição, que seria o valor menor que você declarou. Ou seja, você paga mais lá na frente do que economizou agora.
Além disso, a prefeitura pode abrir procedimento para apurar o valor real, com cobrança de diferença, multa e juros, e a divergência entre o que foi pago e o que foi declarado pode gerar problemas com a Receita Federal e com o banco, em caso de financiamento. Dependendo do caso, a declaração falsa pode até configurar crime contra a ordem tributária.
Como regra, declare o valor real da transação e use os caminhos legais para contestar eventuais abusos da prefeitura.
ITBI e os outros custos da compra
O ITBI é a maior despesa individual depois do preço do imóvel, mas não é a única. Ao planejar o orçamento, considere:
- Escritura pública, cobrada pelo cartório de notas conforme tabela do estado, normalmente proporcional ao valor do imóvel;
- Registro no Cartório de Registro de Imóveis, também por tabela estadual;
- Certidões e análise documental, que fazem parte da due diligence imobiliária e custam pouco perto do risco que evitam;
- Taxa de avaliação e tarifas bancárias, quando há financiamento;
- Débitos de IPTU e condomínio do imóvel, que devem estar quitados antes da transferência.
Um bom orçamento deve prever uma reserva de aproximadamente 4% a 6% do valor do imóvel para todos esses itens, ainda que o percentual real varie conforme a cidade, o estado e o tipo de negócio.
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Perguntas frequentes sobre ITBI
Quem paga o ITBI, o comprador ou o vendedor? Em geral, o comprador. A lei de cada município define quem é o contribuinte, e quase todas indicam quem adquire o imóvel. As partes podem combinar outra divisão no contrato, mas isso vale só entre elas, não perante a prefeitura.
Quanto custa o ITBI? Depende da alíquota do município, que costuma ficar entre 2% e 3% do valor do imóvel. Em um imóvel de R$ 500 mil, isso representa entre R$ 10 mil e R$ 15 mil. Algumas cidades têm alíquota menor para a parte financiada.
Quando o ITBI deve ser pago? Segundo o STF, o fato gerador é o registro da transferência no Cartório de Registro de Imóveis. Na prática, a maioria das prefeituras exige o pagamento antes da escritura ou do registro, e algumas aceitam o pagamento após a assinatura do contrato de financiamento. Confira o prazo na prefeitura da sua cidade.
O ITBI pode ser financiado? Em regra, não. Ele costuma ser pago à vista, com recursos próprios, junto com a entrada. Alguns bancos admitem incluí-lo no financiamento, dentro de limites, e algumas cidades têm programas de parcelamento, mas são exceções que dependem do banco e da lei local.
O ITBI é calculado sobre o valor do contrato ou sobre o valor venal do IPTU? O Superior Tribunal de Justiça decidiu que a base de cálculo é o valor do imóvel em condições normais de mercado, que não precisa coincidir com o valor do IPTU. O valor declarado na transação presume-se real, e a prefeitura só pode afastá-lo por processo administrativo próprio.
Herança e doação pagam ITBI? Não. Nesses casos, incide o ITCMD, imposto estadual com regras e alíquotas diferentes.
Se o negócio for desfeito, posso pedir o ITBI de volta? Em geral, é possível pedir a restituição, no prazo de cinco anos, seguindo o procedimento da lei do município. Guarde a guia paga e os documentos que mostram que a transferência não foi concluída.
O que acontece se eu atrasar o pagamento do ITBI? Incidem multa, juros e correção monetária, e a guia pode perder a validade, o que impede a escritura e o registro. Quanto mais o pagamento demora, mais caro fica regularizar.
