Vender Imóvel de Herança: Dá para Vender Antes de Concluir o Inventário?

Alguém da família faleceu, deixou um imóvel e agora os herdeiros precisam decidir o que fazer com ele. Às vezes ninguém quer ficar com o apartamento. Às vezes há contas para pagar, um parente precisando do dinheiro ou um comprador que apareceu e quer fechar logo. Aí vem a dúvida que quase todo mundo tem: dá para vender antes de o inventário terminar?

A resposta curta é que dá, mas não do jeito que se vende um imóvel comum. Existem caminhos legais para isso, e cada um tem condições, custos e riscos próprios. O que não dá é simplesmente assinar uma escritura como se o imóvel já estivesse no nome de quem vende. Neste artigo, vamos ver por que isso acontece, quais são as saídas e como evitar que a venda vire um problema para herdeiros e compradores.

De quem é o imóvel quando o dono morre?

Quando alguém morre, a herança passa para os herdeiros no mesmo instante, sem precisar de nenhum documento. É o que o Código Civil chama de saisine, e está no artigo 1.784. Só que há um detalhe importante: essa herança passa para todos os herdeiros em conjunto, como um bloco só, que o artigo 1.791 chama de indivisível até a partilha.

Na prática, isso significa que nenhum herdeiro é dono do apartamento da Rua X ou da casa de campo. Cada um é dono de uma fração do conjunto de bens que a pessoa deixou. Quem vai ficar com o quê só se define na partilha, que é a divisão feita dentro do inventário. Até lá, o imóvel continua registrado no nome de quem morreu, e é por isso que o cartório não aceita uma venda comum.

Por que não dá para simplesmente vender?

Tem duas barreiras. A primeira é de registro: o imóvel está na matrícula em nome do falecido, e o cartório só registra uma venda se quem vende for o dono que consta ali. A segunda é de lei: o Código Civil considera ineficaz a venda de um bem específico da herança feita por um herdeiro enquanto a herança não for dividida, sem autorização do juiz da sucessão. Está no artigo 1.793, parágrafos 2º e 3º.

Em outras palavras, um herdeiro sozinho não pode vender “a casa”, e mesmo todos os herdeiros assinando um contrato comum, o comprador fica sem registro e sem segurança. É o mesmo problema do contrato de gaveta, em que o negócio existe no papel, mas o imóvel não muda de dono de verdade.

Quais são os caminhos para vender?

Existem cinco caminhos mais comuns. Qual é o melhor depende de quantos são os herdeiros, se eles se entendem, se há testamento, se algum é menor de idade e quanto tempo se tem.

1. Concluir o inventário e vender depois. É o caminho mais seguro. Com o inventário concluído e a partilha registrada na matrícula, o imóvel passa para o nome do herdeiro (ou dos herdeiros), e a venda segue como qualquer outra. Quando todos os herdeiros são maiores, concordam e há advogado, o inventário pode ser feito no cartório, por escritura pública, o que costuma ser bem mais rápido do que um processo judicial. Nos últimos anos, o Conselho Nacional de Justiça ampliou as situações em que o inventário em cartório é possível, então vale conferir o seu caso.
2. Vender dentro do inventário, com autorização. Se o inventário é judicial, o inventariante pode pedir ao juiz um alvará para vender o imóvel. O juiz ouve os herdeiros e analisa se a venda é justificada, por exemplo, para pagar dívidas, impostos ou despesas da herança. Se houver herdeiro menor ou incapaz, a autorização do juiz é indispensável.
3. Vender para pagar as despesas do inventário, no cartório. Uma regra do CNJ de 2024 permitiu que, em inventário feito em cartório, o inventariante seja autorizado por escritura pública a vender bens da herança para pagar as despesas do próprio inventário, como impostos, honorários e emolumentos. Há condições: a escritura precisa detalhar essas despesas e vincular o valor da venda ao pagamento delas, o inventariante deve prestar garantia e não pode haver indisponibilidade de bens envolvendo os herdeiros ou o cônjuge sobrevivente. É uma saída útil quando a herança tem o imóvel, mas falta dinheiro para pagar o imposto de transmissão.
4. Ceder os direitos hereditários. Os herdeiros podem vender o que têm, que é a parte da herança, por escritura pública, nos termos do artigo 1.793. O comprador paga e passa a ocupar o lugar do herdeiro no inventário. A diferença é que ele não compra o imóvel, e sim a fração da herança, e só vira dono do imóvel quando a partilha o atribuir a ele. É um caminho possível, mas o comprador assume o risco de o inventário demorar ou de aparecer dívida da herança.
5. Acordo entre os herdeiros para um deles ficar com o imóvel. Muitas vezes a melhor solução é um herdeiro ficar com o imóvel na partilha, pagar aos outros a parte deles (o que se chama de torna) e depois vender ou não, como quiser. Fica tudo registrado no inventário.

Os riscos de vender no meio do caminho

Vender antes de a herança estar organizada pode dar errado de formas que só aparecem depois. Os principais riscos são:

Herdeiro que ninguém conhecia. Filho de outro relacionamento, filho reconhecido depois, herdeiro que estava no exterior. Se um herdeiro de verdade não participou da venda, ela pode ser questionada.

Testamento. Se há testamento, ele pode mudar quem fica com o quê e em que proporção. Antes de vender, é importante saber se existe um, e para isso há consulta ao registro nacional de testamentos.

Cônjuge ou companheiro sobrevivente. Quem era casado ou vivia em união estável com o falecido pode ter direito a parte do patrimônio (a meação, que não é herança, ou a herança) e, em muitos casos, tem o direito real de habitação, que garante o direito de continuar morando no imóvel em que a família vivia. Isso pode atrapalhar a venda ou desvalorizar o imóvel.

Dívidas da herança. Quem morre pode deixar dívidas, e os bens da herança respondem por elas até o limite do que foi herdado. Se o comprador não souber disso, pode ter o imóvel envolvido numa cobrança. É o mesmo cuidado que vale para a fraude à execução, quando o vendedor deve para terceiros.

Preferência dos outros herdeiros. Se um herdeiro quer ceder a parte dele a alguém de fora da família, os demais herdeiros têm direito de preferência. Se ninguém for avisado, o herdeiro que ficou de fora pode, depositando o preço, tomar para si a parte cedida, desde que peça em até 180 dias (artigo 1.795 do Código Civil).

Problemas no imóvel. O comprador de um imóvel de herança, muitas vezes antigo, deve olhar também para o estado físico. Veja o que dizemos no artigo sobre vício oculto em imóvel.

E os impostos?

Há três impostos que costumam aparecer, e vale conhecê-los para não ter surpresa.

ITCMD. É o imposto estadual sobre a transmissão por morte (e doação). Ele é calculado sobre o valor dos bens da herança, e as regras e alíquotas variam de estado para estado. O prazo legal para abrir o inventário é de 2 meses a partir do falecimento, e em alguns estados o atraso gera multa sobre o imposto, o que reforça a importância de começar logo.

ITBI. É o imposto municipal cobrado de quem compra o imóvel, e entra na venda feita depois do inventário, não na herança em si.

Imposto de renda. Se um herdeiro vende o imóvel por um valor maior do que o declarado no inventário, pode haver ganho de capital a tributar. O ideal é falar com um contador antes de fechar o negócio.

Como vender com segurança: passo a passo

Esta é a ordem que costuma funcionar para quem quer vender um imóvel de herança:

1. Reúna os documentos. Certidão de óbito, matrícula atualizada do imóvel, documentos de todos os herdeiros, certidão de casamento ou união do falecido e informação sobre existência de testamento.
2. Descubra quem são os herdeiros de verdade. Inclua filhos, cônjuge ou companheiro e, se for o caso, outros herdeiros previstos em lei. Dê atenção a quem pode ter ficado de fora.
3. Levante dívidas e impostos. IPTU, condomínio, financiamento, dívidas do falecido e débitos da herança.
4. Escolha o caminho. Inventário em cartório, inventário judicial com alvará, venda para pagar as despesas ou cessão de direitos. Cada família tem uma realidade, e vale decidir com apoio de advogado.
5. Acerte o que fica combinado entre os herdeiros, por escrito. Quem recebe quanto, quem paga os custos e como será dividido o valor da venda.
6. Faça a avaliação do imóvel. Um valor de venda abaixo do mercado pode gerar conflito entre os herdeiros e problemas com o imposto.
7. Formalize e registre. Partilha ou autorização, escritura e registro na matrícula, com as certidões em dia.
8. Receba o preço de forma rastreável. De preferência por transferência identificada, e com todos os herdeiros assinando os recibos.

Se você está do outro lado, comprando um imóvel que veio de herança, a análise da documentação é ainda mais importante. Veja o nosso artigo sobre due diligence imobiliária.

E se o imóvel da família nunca foi regularizado?

Muitas famílias herdam imóveis que nunca tiveram escritura, ou cujo contrato de compra foi feito por gaveta há décadas. Nesses casos, antes de pensar em vender, é preciso regularizar. Dependendo da história do imóvel, a saída pode ser a usucapião, que muitas vezes pode ser feita no próprio cartório. Veja o artigo sobre usucapião extrajudicial.

Precisa vender um imóvel de herança? Comece pelo caminho certo

Vender sem organizar a herança pode custar caro depois, com imposto, briga entre herdeiros e comprador desconfiado. Luiz Alberto Magalhães, advogado imobiliário, analisa a documentação, indica o caminho mais seguro para o seu caso (inventário em cartório, alvará, cessão de direitos ou acordo entre herdeiros) e acompanha a venda até o registro. Atendimento presencial em Petrópolis (RJ) e online para todo o Brasil.

Perguntas frequentes sobre venda de imóvel de herança

Posso vender um imóvel de herança antes de terminar o inventário? Em regra, não de forma direta. Os caminhos possíveis são concluir o inventário e vender depois, vender com autorização judicial dentro do inventário, vender para pagar as despesas do inventário quando a regra do cartório permitir, ou ceder os direitos hereditários. Cada um tem condições próprias.

Um herdeiro sozinho pode vender o imóvel? Não. Ele pode, no máximo, ceder os próprios direitos hereditários por escritura pública. Para vender o imóvel em si, é preciso a participação de todos os herdeiros e a regularização da herança, ou autorização judicial.

Preciso de alvará judicial para vender imóvel de herança? Depende. No inventário judicial, o inventariante costuma precisar de alvará para vender. Se há herdeiro menor ou incapaz, a autorização é obrigatória. No inventário em cartório, há hipóteses em que a venda é autorizada por escritura, sem alvará.

O que é cessão de direitos hereditários? É a venda, por escritura pública, da parte que o herdeiro tem na herança. O comprador entra no lugar do herdeiro no inventário, mas não recebe o imóvel até a partilha.

Os herdeiros precisam estar de acordo para vender? Para os caminhos mais simples e rápidos, sim. Se há conflito entre os herdeiros, o inventário costuma ser judicial, e a venda depende de decisão do juiz.

Se o imóvel tem dívida, ainda dá para vender? Dá, mas as dívidas precisam ser tratadas. O valor da venda pode ser usado para pagá-las, e o comprador deve conferir tudo antes de fechar. Imóvel de herança com débitos escondidos é um dos riscos mais comuns.

Quais impostos incidem na herança e na venda? O ITCMD, estadual, sobre a herança, o ITBI, municipal, pago pelo comprador na venda, e, em alguns casos, o imposto de renda sobre o ganho de capital do herdeiro que vende por valor maior que o declarado. Vale confirmar com contador.

Qual o prazo para abrir o inventário? Dois meses a partir do falecimento. Em alguns estados, passar do prazo pode gerar multa no ITCMD. Mesmo depois do prazo, o inventário pode e deve ser aberto.

Continue lendo sobre segurança jurídica na compra e venda de imóveis

Uma herança mal organizada vira problema na hora de vender, e a análise de documentos é o que evita surpresas. Para entender cada etapa de um negócio imobiliário seguro, veja o nosso Guia Completo da Compra e Venda de Imóveis. Leia o guia completo aqui.

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